Коммунальное унитарное предприятие по оказанию услуг «Новополоцкая управляющая компания»
Жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) и управление. Что нужно знать потребителю?
Жилищно-коммунальные услуги в Республике Беларусь делятся на основные и дополнительные. Также потребители оплачивают услугу по управлению общим имуществом совместного домовладения в тех домах, где она оказывается (где назначено уполномоченное лицо по управлению общим имуществом), и возмещают расходы обслуживающей организации на электроэнергию, потребляемую на освещение вспомогательных помещений, работу оборудования и лифта.
Водоснабжение (холодное и горячее), канализация, тепло-, газо-, электроснабжение, обращение с ТКО, техобслуживание жилого дома, его текущий и капитальный ремонты, санитарное содержание вспомогательных помещений, техническое обслуживание лифта — это основные ЖКУ.
Такое определение дано потому, что без данных услуг сегодня нельзя представить жизнь современного человека и эксплуатацию жилого дома со всеми его инженерными коммуникациями. Отказаться от получения этих услуг нельзя, за исключением случаев, когда предоставление конкретной ЖКУ невозможно технически.
Эксплуатацией многоквартирного жилого фонда и организацией ряда жилищно-коммунальных услуг потребителям занимается уполномоченное лицо по управлению общим имуществом жилого дома (государственная управляющая компания) или товарищество собственников, ЖСПК (юридические лица).
У собственника жилья должно быть четыре обязательных договора на получение жилищно-коммунальных услуг. В первую очередь это договор на управление общим имуществом, который заключается с уполномоченным лицом по управлению общим имуществом. В рамках этого договора потребителю должны быть оказаны семь основных услуг: техническое обслуживание жилого дома, текущий ремонт, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами, теплоснабжение, санитарное содержание вспомогательных помещений жилого дома, капитальный ремонт жилого дома. Договор на управление общим имуществом можно заключить как во время собрания (по вопросу заключения договоров) проводимого уполномоченным лицом, так и обратившись в Расчетный центр своего города. Договоры на водоснабжение и водоотведение, газоснабжение и электроснабжение заключаются с предприятиями, которые эти услуги предоставляют непосредственно потребителям.
Основные услуги оказываются на конкурентной основе, за исключением тепло-, газо-, электро- и водоснабжения, а также, за исключением услуг в отношении которых местным исполнительным органам предоставлено право определять исполнителей из числа коммунальных организаций. Это значит, что все организации (исполнители), желающие предоставлять их населению, должны принять участие в конкурсе и победить своих конкурентов, предложив, например, лучшие условия, оптимальные цены и высококвалифицированный персонал. Подобные конкурсы среди исполнителей ЖКУ проводит уполномоченное лицо либо местные органы власти (в некоторых населенных пунктах).
В целях качественного и своевременного оказания жилищно-коммунальных услуг, выполнения работ по благоустройству населенных пунктов, местные исполнительные и распорядительные органы вправе без проведения процедур закупок, определять организации, имущество которых находится в коммунальной собственности, и акционерные общества, акции которых принадлежат административно-территориальным единицам, для выполнения (оказания) работ и услуг по: техническому обслуживанию, текущему ремонту, санитарному содержанию вспомогательных помещений жилого дома, техническому обслуживанию лифта в отношении общего имущества совместного домовладения, управление которым осуществляется уполномоченным лицом, а также обращению с твердыми коммунальными отходами и содержанию (эксплуатации) и ремонту закрепленных за специализированными организациями на праве хозяйственного ведения объектов внешнего благоустройства.
⸰ Управление общим имуществом. Жилищный кодекс дает такое определение общему имуществу: помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения), групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения).
Говоря проще, все, чем не владеет один из членов совместного домовладения, является общим имуществом. Так, например, лифт и лифтовая шахта тоже являются общим имуществом совместного домовладения.
С возникновением совместного домовладения появляется необходимость управлять им. Ведь помимо прав на жилые помещения у собственников квартир существуют и обязанности по эксплуатации и содержанию общего имущества: подъездов, крыш, подвалов, внутридомового оборудования, общедомовых приборов учета и других объектов. И здесь Жилищный кодекс предлагает гражданам право выбора: либо создать организацию собственников (ТС, ЖСПК) и самостоятельно управлять общим имуществом, либо воспользоваться услугами внешнего управляющего — уполномоченного лица.
Большинство совместных домовладений управляется именно «Уполномоченным лицом». Это значит, что в жилых домах, где собственники квартир не выбрали способ управления, местный исполнительный орган назначил «Уполномоченное лицо». На территории г.Новополоцка, а также Браславского, Верхнедвинского, Глубокского, Докшицкого, Лепельского, Миорского, Полоцкого, Поставского, Россонского, Ушачского, Шарковщинского районов, таким уполномоченным лицом является Коммунальное унитарное предприятие по оказанию услуг «Новополоцкая управляющая компания».
Таким образом, «Уполномоченное лицо» не является собственником дома, как многие думают, и не владеет лифтами, подвалами и чердаками, а лишь управляет общим имуществом, принадлежащим всем собственникам квартир. Основная задача «Уполномоченного лица», это организовать оказание жилищно-коммунальных услуг жильцам. Если в жилом доме есть государственные квартиры, то государство в лице местных исполнительных и распорядительных органов является членом совместного домовладения и имеет такие же права и обязанности, как и все остальные.
Другой формой управления общим имуществом, является товарищество собственников (ТС) или организация застройщиков (ЖСПК). В товариществах собственников права и взаимоотношения участников зафиксированы Уставом, в котором прописаны и обязанности ТС и ЖСПК по управлению общим имуществом, и полномочия на выбор исполнителей ЖКУ, формирование единых условий эксплуатации общего имущества делегированы органам правления и его председателю, то есть решаются внутри ТС и ЖСПК. Расходы по управлению общим имуществом покрываются за счет членских и целевых взносов. Итак, общим имуществом совместного домовладения могут управлять только одно уполномоченное лицо, одна организация застройщиков или одно товарищество собственников.
С июня прошлого года в отдельную строку в «жировке» вынесена и плата за услугу по управлению общим имуществом совместного домовладения, которая ранее была включена в тарифы нескольких ЖКУ: техническое обслуживание дома, техническое обслуживание лифта, вывоз ТКО и санитарное содержание вспомогательный помещений. После выделения данной услуги в отдельную, себестоимость вышеперечисленных четырех услуг уменьшилась.
Тарифы на ЖКУ, на 2022 год определены Указом Президента № 507 от 23 декабря 2021 г.
Жилищно-коммунальные услуги должны оплачиваться ежемесячно не позднее 25-го числа месяца, следующего за оплачиваемым месяцем. Документ на оплату (жировку) расчетные центры рассылают не позднее 15-го числа этого же месяца. От бумажного варианта жировки можно отказаться и получать ее электронный вариант. Для этого нужно посетить свой расчетно-справочный центр и оставить там заявление с указанием адреса электронной почты, на который работники и будут ежемесячно присылать документ. Или оставить заявку на сайте Главного управления жилищно-коммунального хозяйства Витебского облисполкома.
С сентября 2021 года изменился и механизм начисления платы на некоторые ЖКУ. Так, стоимость техобслуживания лифта и уборка подъездов зависит от площади жилого помещения, принадлежащего собственнику. Метры квадратные берутся в расчет и при начислении таких услуг, как управление общим имуществом совместного домовладения, техническое обслуживание дома, капитальный ремонт, теплоснабжение, электроэнергия, потребляемая на освещение вспомогательных помещений и работу оборудования, за исключением лифтов. Стоимость водоснабжения и канализации зависит от показаний индивидуальных счетчиков, установленных в квартире, либо от норм водопотребления на 1 человека — если счетчиков нет.
Стоимость вывоза твердых коммунальных отходов (в том числе их обезвреживания и переработки) зависит от норматива образования ТКО (в каждом городе нормативы разные), и от количества зарегистрированных в квартире жильцов.
⸰ Техническое обслуживание — это работы по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии конструктивных элементов, инженерных систем жилого дома (лифты обслуживаются отдельно), а также по подготовке жилых домов к эксплуатации в условиях весенне-летнего и осенне-зимнего периодов года. Перечень работ и их периодичность регламентированы Постановлением МЖКХ Республики Беларусь от 20 мая 2013 г. N 12 (в ред. постановлений Минжилкомхоза от 28.01.2016 N 1, от 30.06.2017 N 10, от 17.09.2019 N 14, от 03.08.2021 N 13).
⸰ Санитарное содержание вспомогательных помещений — это уборка вспомогательных помещений (вестибюлей, коридоров, галерей, лестничных маршей и площадок) жилого дома, их конструктивных элементов, инженерных систем, в результате чего эти помещения будут соответствовать установленным санитарным требованиям. Жильцы подъезда имеют право отказаться от данной услуги (кроме дезинфекции, дезинсекции и дератизации) и убирать самостоятельно по графику, установленному общим собранием жильцов. Соответствующее решение должно быть принято единогласно всеми жильцами подъезда и оформлено протоколом собрания или письменного опроса.
Перечень работ по санитарному содержанию вспомогательных помещений и их периодичность указаны в Постановлении МЖКХ Республики Беларусь от 12 июня 2020 г. № 7.
⸰ Теплоснабжение. Температура в квартире в отопительный период должна быть не меньше 18° С. Если в осенне-зимний период она держится ниже этой отметки больше 3 суток подряд, норматив по теплу считается невыполненным и потребителям должны сделать перерасчет. Это касается и ситуации, когда в квартире слишком жарко (выше +24° С). Но этот факт должны зафиксировать специалисты, которые произведут замеры. Если в отопительный сезон в квартире не выдерживаются социальные стандарты по температуре, нужно обращаться в службу «115».
⸰ Водоснабжение и канализация. Качество питьевой воды должно соответствовать установленным санитарным нормам, а водоотведение — организовано круглосуточно, с постоянным приемом сточных вод в систему канализации; допустимая продолжительность перерыва — 24 часа при ликвидации аварий на сетях канализации. Водоснабжение и канализация в многоквартирных домах, в которых отсутствуют инженерные системы рециркуляции горячей воды, могут оплачиваться с 10-процентной скидкой. Показания счетчиков по расходу воды снимаются не позднее последнего дня календарного месяца и в следующем месяце подаются для расчета. Если счетчик на воду установлен, а оплата по его показаниям не производится, то объем потребляемой воды определяется по среднему потреблению за два предыдущих месяца.
⸰ Подогрев воды. Горячая вода должна подаваться ежедневно (в исключительных случаях — по утвержденным исполкомами графикам, но не меньше 2 дней в неделю). Температура горячей воды в кранах должна быть не меньше 50 °С, с 600 до 2400. Горячая вода в многоквартирных домах, в которых отсутствуют инженерные системы рециркуляции, также может оплачиваться с 10-процентной скидкой. Об отключении горячей воды в связи с плановыми работами обслуживающая организация обязана сообщить потребителю не позднее чем за 2 дня до начала перерыва, указав причины и сроки окончания работ.
⸰ Электроснабжение. Показания электросчетчика снимаются не позже последнего дня календарного месяца и в следующем месяце подаются для расчета. Помимо электроэнергии, используемой на личные нужды, собственникам жилья также выставляется счет на возмещение расходов на электроэнергию, потребляемую на работу лифта, а также на освещение вспомогательных помещений и работу оборудования (например насосов).
⸰ Газоснабжение. У каждого потребителя, установившего газовый счетчик, должен быть договор о газоснабжении, техническом обслуживании газового оборудования и внутридомовых систем газоснабжения.
⸰ Техническое обслуживание лифта. В доме должна быть обеспечена бесперебойная и безопасная работа лифта. В случае выявления неисправностей их устраняют в течение одних суток с немедленным прекращением эксплуатации оборудования. Техническое обслуживание лифта оплачивают жильцы, чьи квартиры находятся на втором этаже (то есть там, где находится вторая остановочная площадка лифта) и выше. От платы за лифт освобождаются граждане, которые по состоянию здоровья не могут им пользоваться. Помимо технического обслуживания, жильцы должны оплачивать потребляемую лифтом электроэнергию.
⸰ Обращение с ТКО. Нормативы образования твердых коммунальных отходов устанавливаются городскими и районными исполкомами, поэтому в каждом населенном пункте они разные. Вывоз мусора производится в соответствии со схемой обращения с коммунальными отходами. Такая схема утверждается исполкомом и должна обеспечить предотвращение загрязнения окружающей среды.
⸰ Капитальный ремонт. Проведение капитального ремонта, реконструкция жилого дома, его конструктивных элементов, инженерных систем осуществляются на основании перспективных (на 5 лет) программ и текущих (на один год) графиков. Списки многоквартирных жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и тепловой модернизации, с указанием сроков начала и окончания работ, а также программы утверждаются исполкомами и до 1 февраля текущего года публикуются в средствах массовой информации, размещаются на сайтах этих исполкомов.
Виды работ которые возможно выполнять в рамках капитального ремонта жилого дома, указаны в Постановлении Совета Министров Республики Беларусь №324 от 21 апреля 2016 г. глава 3, п.14.
Необходимо также иметь в виду, что отчисления на капитальный ремонт предназначены именно для ремонта общего имущества и к индивидуальной собственности (квартирам) не имеют никакого отношения. То есть накопления на ремонт квартиры собственники должны делать самостоятельно. А вот делать отчисления на ремонт общего имущества они обязаны в размерах, устанавливаемых облисполкомами. При этом деньги поступают на расчетный счет местного исполнительного органа и сразу же расходуются — на ремонт домов, которые более всего в этом нуждаются. То есть накоплений не происходит.
⸰ Текущий ремонт. Выполняется как за бюджетные средства (платит государство), так и за средства жильцов. Кто будет платить определяется местом выполнения работ и видом выполняемых работ. Перечень видов и объемов работ, а также источник их финансирования регламентированы Постановлением МЖКХ Республики Беларусь от 30 марта 2016 г. N 5 (в ред. постановлений Минжилкомхоза от 05.08.2016 N 21, от 30.06.2017 N 10, от 17.09.2019 N 14).
При выполнении работ за счет жильцов – плата за текущий ремонт жилого дома осуществляется непосредственно при его проведении. Сумма вносится в соответствии с договором на оказание услуг по текущему ремонту, в котором указываются виды работ, их стоимость и сроки проведения.
Плата за текущий ремонт может быть выставлена жильцам и без договора на его проведение в случае, если в ходе общих осмотров жилого дома будут выявлены повреждения, например, вандального характера (разрушение, порча вспомогательных помещений, непристойные надписи или изображения). Специалисты обслуживающей организации проводят внеплановый ремонт, плата за который вносится исходя из фактических затрат на его проведение и распределяется на всех жильцов подъезда.
Дополнительные ЖКУ. Все договоры на оказание дополнительных жилищно-коммунальных услуг (установка и (или) техническое обслуживание запорно-переговорных устройств жилого дома; установка и (или) техническое обслуживание систем видеонаблюдения за жилым домом и придомовой территорией; организация работы и содержание вахтеров (консьержей) в многоквартирном жилом доме; аренда и (или) замена напольных грязезащитных ковровых покрытий; обустройство придомовых территорий элементами озеленения, благоустройство и их дальнейшее содержание) заключаются по желанию потребителя ЖКУ. При этом, организацией этих услуг, определением исполнителя на конкурсной основе и контролем качества будет заниматься уполномоченное лицо.
К примеру, если собственники жилья всем подъездом решили установить видеонаблюдение, они должны обратиться к уполномоченному лицу (если это товарищество собственников или ЖСПК, то нужно обратиться к председателю).
Расходы за дополнительные ЖКУ делят между всеми владельцами недвижимости, заключившими договора: либо пропорционально доле в праве общей собственности, либо равными частями, либо по количеству проживающих в квартире (доме) – решение об этом тоже принимают на общем собрании.
Если участники совместного домовладения не желают получать дополнительные ЖКУ, они могут просто не заключать договор.
Куда подавать заявки?
115 — многоканальный короткий номер, действующий по всей области (и стране), это единая оперативно-диспетчерская служба, куда граждане могут направлять все проблемные вопросы в сфере ЖКХ, а также энерго- и газоснабжения, благоустройства и многие другие. Звонки бесплатные, звонить можно ежедневно и круглосуточно.
Данная служба работает как единый контакт-центр, журналы, куда от руки заносили жалобы, остались в прошлом. Каждое из поступивших обращений хранится в интернете, в облачном хранилище, и любой из сотрудников Министерства ЖКХ в Минске всегда может проверить: что за жалоба была, как на нее отреагировали.
Как это работает? Вы звоните, чтобы сообщить о провалившемся канализационном колодце, скажем, в Верхнедвинске. Объясняете ситуацию, диспетчеры задают постановочные вопросы по определенному алгоритму. Собственно, всё — заявка регистрируется и направляется исполнителям. Таким образом в диалоге гражданина и диспетчера исключены промежуточные звенья.
Обязанности собственников жилых помещений по текущему
ремонту своих жилых помещений
Собственники жилых помещений частного жилищного фонда, лизингополучатели жилых помещений, дольщики, заключившие договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, члены организаций застройщиков обязаны проводить за свой счет, в том числе с привлечением специализированных организаций:
текущий ремонт жилых помещений (штукатурка, заделка трещин, побелка, покраска и оклейка обоями стен, потолков, покраска полов, подоконников, оконных и дверных заполнений, радиаторов, вставка стекол, замена полов, оконных и дверных заполнений (их утепление), ремонт печей, а также другие ремонтные работы, необходимые для предотвращения интенсивного износа, восстановления исправности и устранения повреждения конструктивных элементов, инженерных систем жилого помещения (далее - другие ремонтные работы); Техническое обслуживание, ремонт и замену внутриквартирного электрического (плиты, вытяжные электровентиляторы, водонагреватели и иное), газового (плиты, котлы, водонагреватели и иное), санитарно-технического (ванны, мойки, умывальники, унитазы, смывные бачки, смесители и иное) оборудования, котлов на твердом виде топлива и иного оборудования (за исключением системы центрального отопления, системы противодымной защиты и автоматической пожарной сигнализации); Установку, замену, техническое обслуживание, ремонт приборов индивидуального учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа, а также внутриквартирной электропроводки. Все это указано в пункте 8 «Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений», утвержденных Постановлением Совета Министров Республики Беларусь №399 от 21 мая 2013 г.399 от 21 мая 2013 г. (с изменениями).
Тем не менее есть некоторые особенности в разделении границ ответственности, которые важно знать.
К примеру, граница ответственности на трубопроводах холодной и горячей воды, газопроводе проходит на отводке трубы от транзитного стояка по первому резьбовому соединению на входе этой трубы в вашу квартиру. Система общедомового электроснабжения многоквартирного дома имеет границу ответственности для собственников на отходящих клеммах вводного квартирного автоматического выключателя, а при его отсутствии — на входных клеммах индивидуального электросчетчика. Общедомовая система канализации (водоотведение) включает в себя только транзитные стояки, поэтому граница ответственности проходит по месту присоединения внутриквартирной канализации к этому стояку, даже если это присоединение выполнено за пределами вашего помещения.
Практика показывает, что большинство споров о границе ответственности относятся к системе отопления. Граждане почему-то считают, что раз батареи отопления находятся в их помещениях, значит, они являются их собственниками. Но это совершенно не так. Система отопления вся целиком, включая и батареи отопления, входит в состав общего имущества. Поэтому обслуживать, ремонтировать или менять батареи отопления в ваших помещениях имеет право только эксплуатирующая организация, но не собственник этих помещений по своему желанию. Если замена все же произошла, а это называется самовольной перепланировкой инженерного оборудования, то ответственность в случае разрыва прибора отопления и залития соседей переходит к собственнику квартиры, допустившему такую перепланировку. Это относится и к другому общему инженерному оборудованию, находящемуся в помещении собственника, например, к полотенцесушителям. Поэтому самовольные перепланировки — это риск, так как ответственность переходит не в пользу собственника.
Обязанности собственников жилых помещений по текущему ремонту мест общего пользования (подъездов)
Сегодня ремонт подъезда выполняется по желанию жителей либо в обязательном порядке, когда существует необходимость с точки зрения норм содержания подъезда. В первом случае жители сами обращаются в ЖЭС с просьбой сделать им ремонт, что-то улучшить, подправить, заменить. Во втором случае, если в подъезде имеются различные недостатки (отслоение штукатурки, краски, сколы, надписи и т.д.), что нарушение требований к содержанию подъезда, ремонт будет обязательным. И в том и в другом случае ремонт выполняется за счет жителей.
Основанием для определения потребности в проведении работ по текущему ремонту жилищного фонда, источниками финансирования которых являются средства собственников, нанимателей жилых помещений и членов организаций застройщиков (Потребители) является: техническое и эстетическое состояние конструктивных элементов и инженерных систем (оборудования), периодичность проведения работ по текущему ремонту, Потребителей о необходимости проведения текущего ремонта, принятое в соответствии с законодательством.
Текущий ремонт общего имущества за счет средств Потребителей производится на основании дефектного акта с указанием видов и объемов работ, локальной сметы и договора на оказание услуг по текущему ремонту жилого дома.
В обоих случаях – и по инициативе граждан, и по инициативе эксплуатирующей организации – перед текущим ремонтом людям предлагается заключить договор на оказание услуг. Вы должны знать, когда начнется ремонт, что будет сделано и сколько это будет стоить. Это все прописывается в договоре, который заключается с собственником. Договор обязательный, так как текущий ремонт – обязательная жилищно-коммунальная услуга. Но если вы откажетесь заключить договор, то и ремонт сделают, и счет вам выставят.
Вся стоимость ремонта подъезда распределяется между жителями пропорционально общей площади их квартир. При этом не имеет значения, сколько человек зарегистрировано в квартире или как часто к вам приходят гости. Привязка платы к общей площади квартир закреплено законодательно – имея в собственности квартиру, вы владеете всем общим имуществом дома пропорционально общей площади вашего жилья.
Стоимость ремонта подъезда включается в счет-извещения на оплату ЖКУ и в случае, если жители отказываются платить, взыскание этих денег происходит в судебном порядке.
